每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇
近日，地处上海市内环，普陀区石泉东路的香溢花城部分商用物业易主。这宗总建面约6.6万平方米，包括办公楼和酒店、公寓等多种业态的标的，卖方是融创，买方则是诺亚财富集团旗下的资产管理平台歌斐资本。
融创表示，地产需要和基金结合，为最低限度减少项目对资金的占用，同时实现二次交易。歌斐则表示，未来会继续加大在京沪深尤其是上海的资产收购。这是一场看似有利双方的交易，但是否真的实现了双赢？
融创内环写字楼出售
1月9日，融创与歌斐资产签订协议，正式将两栋包含甲级写字楼、高端酒店、长租公寓等多种业态的物业售于歌斐。
据歌斐资产房地产投资合伙人李彦东表示，此次交易后，歌斐资产会把其中一栋楼用作酒店式公寓的运营管理，并委托旗下挪亚商管及知名酒店/公寓运营商进行项目的运营管理。该物业将于2019年底前交付。“‘轻奢酒店’+‘长租公寓’这样的混合业态能进一步发挥歌斐团队的资源整合，整体运营能力。”李彦东表示。
《每日经济新闻》记者就交易具体价格询问歌斐和融创，由于项目尚未正式交割，双方均表示不便透露。
就标的而言，记者从第一太平戴维斯提供的数据看到，上述楼宇附近写字楼售价在3.5~4.2万元/平方米。而2017年四季度，上海一手高端公寓成交量下跌，环比下降2.5%，仅成交9.6万平方米。服务式公寓也环比下降1.4%至238.7元/月/平方米；小业主公寓租金环比下降0.9%。
有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，该地段做办公楼不太容易。因为首先该区域属于非传统商务区，从中潭路地铁站走到位于石泉东路、光新路口的办公楼有1.5公里的步行距离，而且片区商业办公氛围一般。如今业内更喜欢有办公氛围的地段，香溢花城则更偏向于住宅社区。
“除非是未来有改造空间，或者硬件发展面不错，才可能会吸引到一些自用型买家。”上述业内人士也指出，该区域尚无甲级写字楼，租金价格无法考证，同时，用现在的价格作为参照依据也不合适。但区域离市中心火车站不远，对于商旅来说，性价比很高，做中高端酒店竞争力或将会很强。
酒店类物业的确越发受到资本的追捧。仲量联行华东区投资部资深董事邵律告诉《每日经济新闻》记者，今年大宗市场的交易显得更加多样化，一些经济热点所引导的资产已经成为资本和机构追逐的热点，比如酒店。“2017年下半年长租公寓成为热点，这一个趋势已经越来越明显。之前一些运营得一般的酒店慢慢被擅长长租公寓的机构收购，改造后运营。各大开发商也纷纷推出自己的长租公寓平台。银行对这一领域提供资金支持，金融机构和监管机构对于长租公寓类REITs的审定和放行也比较快速。”
地产和基金合作可期
在李彦东看来，在此次交易中，“开发商赚的是卖出的获利，我们赚的是不稳定到稳定期间的增值。”至于盈利规划，李彦东表示，取决于基金产品设计以及投资人的要求，以及产品的期限，歌斐会在获利和增值运营间寻找平衡点，寻找适当的时候选择退出。
邵律认为，在供应减少的环境下，原先传统资产类别已经无法满足资本的需求，而长租公寓的强势发展，酒店等资产开始受到重视，而在融资成本上升的背景下，一些经营不善的酒店，也开始在市场寻找出手机会，由此导致一线城市和1.5线城市的酒店交易均很活跃。仲量联行的统计就显示，仅2017年上海市中心的酒店交易就录得7宗，非常活跃，而往年只有一两宗。
这一思路得到交易方的认可。融创中国上海区域公司副总裁郑甫向《每日经济新闻》记者表示，许多地产项目初始投入很大，土地成本占到所有总额的70%以上，要想在一线城市发展，一个项目就得投入很多资金，这对快速发展有制约。房地产和金融需要始终联系在一起，和基金（尤其是股权基金）合作，可以实现低成本和收益最大化。
“接下来融创也会通过和基金合作，最低限度减少项目对资金的占用，同时再去实现二次交易。”郑甫表示。
第一太平戴维斯也指出，2018年政府的工作中心仍在去除经济杠杆，因此预计来年会有更紧的货币政策，这可能将导致开发商重新评估资产，通过出售非核心资产和资产包来偿还旧的债务。
房地产开发商和基金公司合作有一定的地域限制。目前资本依然更多聚焦一线城市，上海一类城市的需求结构、供需关系相对合理。歌斐也表示，未来会继续加大在京沪深尤其是上海的资产收购。
（责任编辑：徐小刚）
